최근 DSR 이란 용어를 많이 들어 보셨을 텐데요. 대출을 받을 때 사용하는 용어인데 낯설기만 합니다. 2022년 1월부터 총대출이 2억 원을 넘을 경우 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 제도이며 차수별 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 적용된다고 합니다. 현재는 2억이 아닌 1억으로 한층 강화되었으며
한은은 소득대비 원리금 상환액 비율을 뜻하는 '총부채원리금상환비율'(DSR)이 40% 를 넘는 가구를 연체위험 가구로 평가하고 있습니다.
1. DSR이란?
대출을 받으실 때 기본 적인 용어 3가지가 있습니다.
DTI는 대출을 원하는 분의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 금액이며 나눈 금액에 100을 곱해서 계산하면 됩니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있는데요. 왜냐하면 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야 하기 때문입니다.
LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액입니다. 시세대비 몇% 까지 주택 담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이랍니다. 여기서 시세란, 주택담보가치는 KB부동산시세ㅣ, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정합니다. DSR 은 DTI 보다 엄격한 기준이니 살펴볼까요?
DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자이며, 총체적 상환능력 비율의 약자를 따서 부르고 있습니다.
대출자의 소득대비에서 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율입니다.
DTI : 연간 소득 대비 연간 이자 상환율 (이자)
DTI = (주택담보대출 원리금 상황액 + 기타 부채 이자상환액) / 연소득
DSR : 연간 소득 대비 연간 원리금상환율 (원금+이자)
DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환액) / 연소득
대출자가 여러 곳에 대출이 있을 경우 현재 소득 기준으로 원리금 상환 능력을 판단하는 것이지요.
그럼 DTI와 DSR의 차이는 무엇인지 알아볼까요?
DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금에 대해 신용채출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출 한도를 계산합니다. 그러나, DSR 은 대출 원리금의 신용카드 미결재액, 자동차할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 다 더한 원리금 상환능력을 심사하는 것입니다. 그래서 DSR 이 DTI 보다 더 엄격하다고 들 합니다. DTI는 이자 상환능력만 보는 것에 비해 DSR 은 원금+이자 상환능력을 보는 것이기에 DTI보다 DSR 이 더 강화된 것이라 판단됩니다.
2. DSR 규제 시행 이유
DSR 규제를 시행하는 이유는 무분별한 투기나 가계소득 대비 지출 관리를 통해 지출을 최소화하겠다는 의지입니다. 가계부채가 늘어난다면 국가 경제에 악영향을 미칠 수 있다는 판단입니다. 그러나, 대출이 정말 필요한 사람인 경우에는 조건이 까다롭다 보니 대출받기 힘들어지니 곤란한 일들도 생긴답니다.
3. DSR 적용시기
기존엔 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우 연 소득 8000만 원을 초과하는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억 원을 넘을 경우만 예외적으로 차주단위 DSR을 적용하였으나,
- 가계부채 관리방안(21.4.29) 이후 원칙적으로 차주단위 DSR을 적용토록 함
- 2021 ~ 2023년 동안 단계적으로 확대
< 차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획 > 구분현 행 1단계(‘21.7월) 2단계(‘22.7월) 3단계(‘23.7월) 주담대신용대출
| 투기‧과열지구9억원 초과 주택 | ①全 규제지역6억원 초과 주택 | 총 대출액2억원 초과 | 총 대출액1억원 초과 |
| 연소득 8천초과& 1억원 초과 | ②1억원 초과 |
4. DSR 제외 대상
은행업감독업무 시행세칙 별표 18 제12조 등
소득 外 상환재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우 등
- 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 : 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출
- 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등
- 소액대출(300만 원 미만) 등 기타 적용실익이 크지 않은 경우
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5. DSR과 전세자금 대출 관계는?
DSR 규제로 인해 전세자금대출과는 어떤 연관성이 있을까요?
전세자금대출은 DSR 계산에 포함되지 않습니다. DSR에 걸려 전세자금대출을 중단한다면 경제 혼란이 생길 수 있어 예외적으로 제외하고 있습니다. 이럴 경우 갭투자가 심해져 전세자금 대출 관리가 필요하다는 게 정부 입장입니다.
그래서, 가계대출 취급 계획 수립하여 당분간 '보증급 증액분 이내'로 한도를 제한하는 제도가 유지될 것으로 보입니다.
6. DSR 계산하는 법
DSR을 계산해 보아야 할 텐데요. '부동산 계산기'를 이용하면 편리하게 DSR을 계산해 볼 수 있습니다.
검색창에 '부동산계산기'라고 입력하시고 해당 사이트를 통해 DSR을 계산해 볼 수 있답니다.
'부동산 계산기'에서 상단의 DTI.LTV를 클릭하시면 DSR 계산기로 바로 접속 가능합니다.
| 개별 주택담보대출 및 잔금대출 | 전액 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제 상환액 | 실제 부담액 | |
| 일부 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제상환액 + 만기상환액 / (대출기간 – 거치기간) | |||
| 원금 일시상환 | 대출총액 / 대출기간(최대 10년) | |||
| 중도금ㆍ이주비 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 25년 | ||
| 전세자금대출 | 상환방식 무관 | 불포함 | ||
| 전세보증금 담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 4년 | 불포함 | |
| 비주택 담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 | ||
| 신용대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 5년 | ||
| 기타대출 | 상환방식 무관 | 향후 1년간 실제 상환액 | ||
| 예ㆍ적금담보대출 유가증권담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 | ||
본인의 조건에 맞게 입력하시면 주택담보대출을 받을 수 있는지 알 수 있습니다.
또한, DSR 40% 를 낮추기 위해서는 신용대출 금액과 주택담보대출 금액을 조정해야 합니다.
7. DSR 규제 피하는 법
DSR 규제를 피할 수는 없으니 주택담보대출을 이용해야 한다면 전략을 잘 세워야 합니다.
마이너스통장은 가급적 줄여주셔야 하며 마이너스 통장을 만들어놓고 사용하지 않는 경우라 하더라도 한도를 최대한
줄여줘야 주택담보대출 한도를 높이는데 도움이 됩니다. 마이너스 통장은 실 사용 금액이 아닌 한도 금액을 반영하기
때문이지요. 또한, 불필요한 신용대출도 최대한 줄여주어야 하며 DSR 산정 시 일반적으로 신용대출 만기는 5년,
주택담보대출은 6배인 30년을 적용합니다. 같은 금액을 빌릴 경우 주택담보대출은 연간 원리금 상환액이 신용대출 보다
적어 DSR 이 낮아지는 즉, 대출한도가 커지는 효과가 있습니다. 신용대출 1억 원의 DSR 상환 비율은 주담대 6억 원과
같다고 생각하시면 되겠습니다. 예. 적금대출, 보험계약대출 같은 소득 외 상환재원이 인정되는 대출은 총대출액에서
제외되기 때문에 정책대출, 300만 원 미만 소액대출, 주택연금(역모기지론), 할부. 리스도 마찬가지입니다.
궁금하시죠? 담보 대출과 신용 대출의 차이
은행 등 금융기관이 대출신청자의 대출 심사를 할 때 가장 중점적으로 보는 건 ‘대출금과 이자를 잘 갚을 수 있는 능력이 있을까’입니다. 즉 대출상환능력이죠. 대출상환능력을 판단하는 기
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